Правила землепользования и застройки – это свод правил и информации, которая содержит описание территориальных зон, целевое назначение участков, категорий и видов разрешенного использования, требования к объектам недвижимости.
Ниже я постараюсь описать основные пункты ПЗЗ, на которые необходимо обратить внимание тем, кто уже имеет земельный участок, а также тем, кто только планирует его приобретение.
Текстовая часть
Градостроительный регламент
Градостроительным регламентом определяется правовой режим находящихся в территориальной зоне земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Простыми словами, градостроительный регламент устанавливает четкие рамки целевого назначения (разрешенного использования) земельных участков, расположенных в данной территориальной зоне. Виды и предельное количество объектов недвижимости, которые можно разместить на земельном участке. Подробнее указано в статье 36 Градостроительного кодекса РФ.
К основной части градостроительного регламента относятся:
- Территориальные зоны
- Виды разрешенного использования земельных участков
- Предельные размеры земельных участков и предельные параметры объектов недвижимости
Территориальные зоны
Территориальные зоны — это важный элемент планировочной структуры, для которых правилами землепользования и застройки определены границы и в отношении которых установлены градостроительные регламенты, наделяющий особым режимом использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости.
На вид территориальной зоны необходимо обращать внимание при покупке земельного участка, а также тем, кто уже имеет земельный участок и планирует возведение на нем объектов недвижимости.
Подробнее о видах территориальных зон можно ознакомиться в статье Правила землепользования и застройки.
При рассмотрении вопроса покупки земельного участка, крайне важно определить, в какой территориальной зоне он расположен. В противном случае – может отсутствовать возможность возведения планируемого объекта недвижимости, как и планируемое использование земельного участка в целом.
Пример: покупка земельного участка, который по выписке из ЕГРН имеет разрешенное использование «Для индивидуального жилищного строительства». Но при получении разрешительных документов на строительство жилого дома приходит отказ, так как в соответствии с ПЗЗ, участок расположен в территориальной зоне, не предназначенной для размещения индивидуальных жилых домов.
Виды разрешенного использования
Применительно к каждой территориальной зоне градостроительным регламентом устанавливаются виды разрешенного использования.
В соответствии со ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
- основные виды разрешенного использования
Основной вид использования можно изменить, выбрав один из перечисленных в градостроительном регламенте территориальной зоны.
Если участок в собственности, то правообладатель может сменить его без каких-либо согласований. Если в аренде – есть нюансы.
- условно разрешенные виды разрешенного использования
Условно разрешенный вид позволяет «расширить» назначение земельного участка. Например – построить на земельном участке, находящимся в зоне, предназначенной для возведения индивидуальных жилых домов магазин.
- вспомогательные виды разрешенного использования
Не могут существовать без основного вида разрешенного использования. Данные виды использования допустимы только в качестве дополнительных к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Подробнее о каждом из видов разрешенного использования можно ознакомиться в статье Виды разрешенного использования.
Предельные размеры земельных участков и предельные параметры объектов недвижимости
Это очень важный раздел, так как он устанавливает следующие параметры:
Минимальные и максимальные размеры земельных участков
Максимальный процент застройки земельного участка
Степень озеленения земельного участка
Основные параметры по размещению объектов недвижимости:
Предельная высота объектов недвижимости
Предельное количество этажей объекта недвижимости
Минимально допустимые отступы от границы земельного участка до объекта недвижимости
Информация по установке ограждений (заборов)
и другая не менее важная информация
Для каждой территориальной зоны указаны разные параметры
Графическая часть
Карта градостроительного зонирования
Позволяет ознакомиться с территориальными зонами, на которые разбит населенный пункт.
