При выборе к приобретению (или аренде) земельного участка самым главным фактором является возможность строительства на нем жилого дома.
В данной статье рассмотрим как самые очевидные ограничения:
- Строительные, санитарные, противопожарные нормы
- ЗОУИТ
- Размеры земельного участка
- Площадь земельного участка
так и те, про которые невозможно узнать из Публичной кадастровой карты и выписки из ЕГРН:
- охранные зоны газопроводов
- охранные зоны объектов культурного наследия
Про ограничения при строительстве жилого (садового) дома можно узнать из градостроительного регламента Правил землепользования и застройки. Основные пункты данного документа, на которые необходимо обратить внимание, описаны в статье.
Правила землепользования и застройки
Пунктом, отвечающим за возможность строительства дома, является Градостроительный регламент территориальной зоны.
Он утвержден в соответствии с градостроительными, санитарными и противопожарными нормами.
Благодаря данному регламенту, больше нет необходимости самостоятельно искать действующие нормы, предъявляемые к строительству жилого дома.
В тексте градостроительного регламента Вы найдете следующие нормы и ограничения:
Предельная высота зданий, строений, сооружений
Минимальные отступы от границ земельных участков для размещения объектов недвижимости
Предельное количество этажей
Предельный процент застройки
Это количество квадратных метров земельного участка, доступных для возведения объектов капитального строительства.
Минимальный процент застройки участка в моей практике составлял 10%. Это значит, что при площади земельного участка в 1000 кв. м., доступная площадь под объекты недвижимости составляет 100 кв. м.
При строительстве жилого дома 10х10 метров, возможности разместить вспомогательные постройки не остается. Данный момент необходимо учесть при покупке или взятии в аренду земельного участка.
Размеры земельного участка
Также не стоит забывать про размеры земельного участка.
Градостроительным регламентом ПЗЗ установлены минимальные отступы для размещения жилого дома:
- 5 метров от красных линий (со стороны улицы)
- 3 метра от границы земельного участка
Получается, что минимальная ширина земельного участка для размещения жилого дома (размером 6х6 метров) составляет 12 метров.
Зоны с особыми условиями использования территории
ЗОУИТ — это территории с особым правовым режимом и ограничениями, например, по эксплуатации участков или строительству на них. Такие территории нужны, чтобы обеспечить безопасность и благоприятные условия для жизнедеятельности человека, а также ограничить негативное воздействие на окружающую среду.
Самыми распространенными ЗОУИТ являются:
Охранные зоны объектов инженерных коммуникаций
- Объекты электросетевого хозяйства
- Объекты газоснабжения
- Объекты водоснабжения и водоотведения
Зона охраны природных объектов
- Прибрежная защитная полоса
- Водоохранная зона
Зоны защиты населения
- Санитарно-защитные зоны предприятий, сооружений и иных объектов
На территории данных зон в 99% запрещено строительство объектов недвижимости
Зоны затопления и подтопления
На сегодняшний день государство активно занимается исследовательской работой по установлению зон затопления и подтопления.
По мере выполнения работ на публичной кадастровой карте можно наблюдать зеленые пятна Зон с особыми использованиями территории – затопления и подтопления.
Если Ваш земельный участок попал в такую зону – про получение разрешительных документов можно забыть.
В границах зон затопления и подтопления запрещается размещение новых населённых пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления.
Зоны минимально допустимых расстояний от магистрального газопровода
В соответствии со строительными нормами и правилами, для магистральных газопроводов (в зависимости от диаметра) устанавливаются зоны минимально допустимых расстояний. Размеры зон составляют от 100 до 300 метров в каждую сторону от оси газопровода.
Данные зоны не отображены на публичной кадастровой карте и в выписке из ЕГРН.
Зона минимально допустимых расстояний для газопроводов (диаметром) составляет:
- до 300 мм — 100 метров
- от 300 мм до 600 мм — 150 метров
- от 600 мм до 800 мм — 200 метров
- от 800 мм — до 1000 мм — 250 метров
в которых без письменного согласования с эксплуатирующей организацией ЗАПРЕЩАЕТСЯ:
- Возводить дома, любые постройки и сооружения.
- Строить гаражи, автозаправочные станции, устраивать стоянки автомобильного транспорта.
- Размещать огородничества, коллективные садоводства с садовыми домами, дачные и коттеджные посёлки, ИЖС и пр.
- Располагать любые прочие объекты, предполагающие присутствие людей, животных, оборудования, техники в указанной зоне.
Узнать о местоположении данных зон можно на этапе рассмотрения администрацией Уведомления о планируемом строительстве. Либо заказав градостроительный план земельного участка.
Охранные зоны объектов культурного наследия
Охранные зоны объектов культуры по сути являются одной из разновидности зон с особыми условиями использования территории.
Однако, из-за того, что работа по постановке на кадастровый учет данных зон проходит очень медленно, данные зоны могут быть еще не поставлены на кадастровый учет и не отображаться на публичной кадастровой карте.
Так как информация (в составе Генерального плана) имеет гриф «для служебного пользования» — в открытом доступе карт с местонахождением объектов культурного наследия не будет.
